Sijoita hyvään huomiseen

Energiaremontista arvoa sijoitusasunnolle

Sijoitusasunnon arvo sijoittajalle määräytyy ensisijaisesti vuokratuottoprosentin kautta. Vuokratuottoon vaikuttavia tekijöitä ovat vuokran suuruus, vastikkeen ja muiden kustannusten suuruus sekä hankintahinta. Hankintahinta on lukittu ostohetkellä, joten siihen ei pysty vaikuttamaan enää jälkikäteen. Asunnon vuokra puolestaan määräytyy markkinoilla, joten sijoittajan ei kannata laskea tuotto-odotuksiaan markkinahintoja suuremman vuokran varaan. Aktiivinen sijoittaja voi vaikuttaa jonkin verran vastikkeen suuruuteen taloyhtiön hallituksen kautta. Hyöty alemmasta vastikkeesta valuu sijoittajan taskuun kahta kautta:

  1. Parempi kassavirta
  2. Sijoituksen kohonnut arvo

Nuppineulan tapauksessa yksiön vastike määräytyy 41 osakkeen mukaan. Tällä hetkellä vastike on 3,7 €/osake eli yksiössä 151,90 € / kk. Yksiöiden hinta on 74 000 €, jolloin vuokratuottoprosentiksi muodostuu noin 6,1 %.
Jos sijoittajalla tuoton minimivaatimus on kuusi prosenttia ja asunto täyttää muut vaadittavat kriteerit, olisi sijoittaja valmis maksamaan asunnosta korkeintaan 75 660 €. Tällä hinnalla tuottoprosentti on tasan kuusi.

Sijoittaja menee mukaan taloyhtiön hallitukseen tavoitteenaan virtaviivaistaa kustannuksia. Vakuutus-, isännöinti- ja energiasopimuksen kilpailutuksella syntyy usein jo hieman säästöjä, mutta aktiivisilla toimenpiteillä voidaan vaikuttaa rakenteelliin kustannuksiin pysyvästi.

Jos hallitus onnistuu pienentämään vastikekustannuksia 3,7 eurosta 3,5 euroon, kasvaa vuosittainen kassavirta 196,8 eurolla ja tuottoprosentti nousee 6,1 prosentista 6,4 prosenttiin. Säästetty 196,80 euroa tulee suoraan sijoittajan tilille. Kuuden prosentin tuottovaatimuksella laskettu asunnon arvo on uudella vastikkeella 78 940 euroa. Pienillä säästöillä sijoittaja saa siis noin 200 euron lisätulon joka vuosi, ja samalla sijoituksen arvo nousee yli 3000 eurolla.

Energiaremontti on hyvä esimerkki investoinnista, joka säteilee hyötyjä monelle taholle:

  1. Asumismukavuus kasvaa
  2. Energiakustannukset pienenevät
  3. Ympäristö kiittää

Asukkaiden elämisestä tulee mukavampaa, kun valomäärä on aiempaa suurempi. Liiketunnistimilla toimivat valot helpottavat rappukäytävässä kulkemista, kun valoja ei tarvitse itse erikseen sytyttää kytkimestä. Lisäksi valot palavat vain siellä, missä niitä tarvitaan, eivätkä esimerkiksi pesutuvan valot unohdu päälle koko yöksi.

Energiatehokkaat LED-lamput kuluttavat vähemmän sähköä ja tarjoavat samalla kirkkaamman valaistuksen. Energiakustannukset laskevat suorassa suhteessa sähkönkulutuksen määrään. Taloyhtiön osakkaat hyötyvät pienemmästä energialaskusta, ja samalla ympäristö kiittää.

Energiaremontti kuuluu Ruuhen kiinteistökehitysprojekteissa yhdeksi alkuvaiheen toimenpiteistä. Remontilla saadaan välittömästi rullaamaan se säästöpotentiaali, mikä energian osalta on saatavissa.

Katso tarkempi esimerkki As Oy Nuppineulan energiaremontista, jolla saavutettiin arviolta 20 prosentin säästö energiakustannuksista:

Miten löydän parhaan vuokralaisen?

Miten löydän parhaan vuokralaisen?

Sijainti ja asunnon ominaisuudet ovat seikkoja, joita joku ihminen arvostaa enemmän kuin toinen. Jotta löydät parhaan vuokralaisen asuntoosi, kannattaa miettiä kenelle vuokrattavana oleva asunto sopii kodiksi erityisen hyvin. Kun onnistut löytämään vuokralaisen, jolle asunto tuo katon ja seinien lisäksi jotain muutakin lisäarvoa, viihtyy vuokralainen asunnossa pitkään.

Meillä on parhaillaa käynnissä lähes 90 asunnon vuokrausprojekti Kuopion Neulamäessä. Määrittelimme As Oy Kuopion Nuppineulan jokaiselle asuntotyypille mallivuokralaiset. Markkinoinnin viestit on helppo muotoilla, kun itsellä on mielikuva minkälaiselle ihmiselle niitä kertoo.

Ensimmäinen askel kohderyhmän rajaamisessa oli määritellä ne ryhmät, joille kyseinen taloyhtiö ei sovi. Kolmikerroksisessa talossa ei ole hissejä eikä asuntokohtaisia saunoja, joten esimerkiksi rollaattorilla liikkuvat tai omaa saunaa kaipaavat rajattiin joukosta pois.

Sijainti on toinen kohderyhmään vaikuttava seikka, johon omistaja ei voi vaikuttaa. Nuppineula sijaitsee Neulamäen kaupunginosassa noin neljän kilometrin päässä Kuopion keskustasta, jossa alueen vuokrataso on 15-20 prosenttia keskustaa edullisempi. Yliopisto, ammattikorkeakoulu sekä keskussairaala sijaitsevat 1,5-2,5 kilometrin päässä yhtiöstä ja ne ovat Nuppineulan ja keskustan välisen bussireitin varrella. Sijainnin pohjalta kohderyhmäksi tarkentui se joukko ihmisiä, jotka arvostavat keskusta-asumista edullisempaa asumista ja sujuvaa kulkuyhteyttä kampusalueelle.


Kuka muuttaisi Nuppineulaan?

Nuppineulassa on 89 asuntoa: 33 yksiötä, 30 kaksiota sekä 27 kolmiota. Yksiön tyyppiasukas on yksin asuva opiskelija, kaksio on nuoren pariskunnan koti ja kolmioon muuttaa joko nuori pieni perhe tai kaverukset kimppakämppään.

Yksin asuva opiskelija

Yksiön tyypillinen asukas muuttaa Kuopioon esimerkiksi töiden tai opintojen takia. Asunto on monelle ensikosketus kaupunkiin, ja yksiössä viihdytään opintojen tai työkomennuksen ajan, ellei perhesuhteissa tapahdu muutosta. Asukas arvostaa nykyaikaista asuntoa, kohtuullista vuokraa, kampusalueen läheisyyttä ja sujuvia liikenneyhteyksiä.


Nuoren pariskunnan koti

Kaksioon tyyppiasukkaita ovat nuori pariskunta, jotka vuokralla opintojen ajan ennen oman asunnon hankintaa. Todennäköisesti ainakin toinen pariskunnasta käy töissä tai opiskelemassa kampusalueella. Kaksiossa voi asua myös yksinhuoltaja yhden lapsen kanssa.

Pariskunta arvostaa hyviä liikenneyhteyksiä kampusalueelle ja/tai keskustaan, tilavaa asuntoa ja kohtuullista vuokratasoa. Tilava 54-neliöinen kaksio antaa asumiseen väljyyttä kompakteista keskustakaksioista poiketen. Asunnon varusteluun kuuluva astianpesukone sujuvoittaa arkea.

Yksinhuoltaja arvostaa välimatkaa päiväkotiin, kouluun ja ruokakauppaan, liikenneyhteyksiä kampusalueelle tai keskustaan ja tilavaa asuntoa. Lapsen voi illalla laittaa nukkumaan makuuhuoneeseen, jolloin vanhempi voi vielä puuhailla keittiössä ja olohuoneessa häiritsemättä lapsen unta.


Perheasunto tai kimppakämppä

Kolmion tyyppiasukkaat ovat joko nuori pieni perhe, yksinhuoltaja yhden tai useamman lapsen kanssa tai kimppakämpän hankkineet kaverukset.

Perhe arvostaa puistomaista asuinaluetta, lyhyttä välimatkaa neuvolaan, päiväkotiin, kouluun ja kirjastoon sekä edullista vuokratasoa. Vanhemmille ja lapsille on omat makuuhuoneensa ja yhteiset tavarat saa säilöön erilliseen vaatehuoneeseen.

Kimppakämppäläiset arvostavat tilavia omia huoneita, yhteistä olohuonetta, lyhyttä etäisyyttä opiskelupaikalle, sujuvia kulkuyhteyksiä kampukselle ja keskustaan sekä kohtuullista vuokratasoa. Makuuhuoneet ovat asukkaiden omaa rauhallista tilaa ja keittiö ja olohuone toimivat yhteisinä tiloina.


Vuokrailmoituksen laatiminen

Kun vuokrailmoitus on hyvin muotoiltu, saa asunnon vuokrattua tehokkaasti halutunlaiselle asukkaalle. Taloyhtiön ulkoinen maine rakentuu paljon asukkaiden kertomien kokemusten varaan. Vuokranantajan kannattaa omalta osaltaan panostaa hyvähenkisen naapuruston muodostamiseen, sillä hyvämaineisesta taloyhtiöstä asuntoja saa vuokrattua nopeammin ja parempaan hintaan.

Nuppineulassa on ollut mukava huomata, kuinka hyvin asuntojen markkinointi on resonoinut juuri määritellyissä ihmisryhmissä. Toki asuntohakemuksia on tullut ihmisiltä, jotka eivät selvästikään kuulu määriteltyihin tyyppiasukkaisiin. Heistä monet ovat itse kuitenkin todenneet, ettei asunto olekaan heille sopiva. Vuokralaisen kartoitushaastattelussa selviää nopeasti, kuuluuko kandidaatti ihanneasukkaiden ryhmään vai ei. Jos hakija kertoo haluavansa asuntoa esimerkiksi yliopiston läheisyyden takia, on positiivinen vuokrauspäätös helppo tehdä.

Taloyhtiön palveluiden kehittäminen on mukavaa, kun asukkaat kokevat saavansa arvoa tietyistä samoista asioista. Myös asukkaiden palveleminen on helpompaa, kun meillä itsellämme on kirkas kuva siitä mitä asioita arvostavat. On ilo allekirjoittaa vuokrasopimus sellaisen ihmisen kanssa, jonka tietää viihtyvän asunnossa pitkään.

Tutustu Nuppineulan taloyhtiösivuihin.

Vuokrausterveisin,

Hannu Airila
050-321 9714
Ruuhi Invest Oy